
近期,外资银行瑞银在一篇研报中指出,中国的房价还会下跌两年的时间,理论上我们的下跌空间还有30%左右。这是一个什么概念呢?目前我们的房价较峰值的回撤幅度已经超过了30%金盛网,再跌30%,也就意味着房产超过一半的价值将会跌没了。
多长时间完成这个跌幅呢?根据瑞银的测算,2026年将会跌10%,2027年跌5%,随后如果我们的宏观面没有一个大的变化,房地产市场就会进入一个阴跌的状态,再跌10%以上。这将会影响多少个家庭呢?
我给大家算一笔账:在房地产市场化改革的1998年到2024年这27年的时间里,中国商品房总的销售面积是259.13亿平方米,如果按照单套房屋面积平均100平方米来计算,也就是总共销售了大约2.59亿套房子。而在2016年房价暴涨之后的这8年的时间里,商品房的销售面积是136.42亿平方米,也就是折合1.36亿套,占27年总销售数量的53%。
所以,只是按照目前房价跌回到2016年的这个状态,都意味着超过一半的有房者买房不仅没有赚到一分钱,反而被套牢,甚至亏掉了首付。如果再跌30%,只能说这背后又将会是无数个家庭的财富在一夜之间蒸发。
这个论断,乍听起来是挺吓人的,但是从经济学的角度来看,有其合理之处。从经济学的角度,在房屋失去房价上涨的资本利得功能之后,也就是不能依靠房价上涨获利之后,房屋定价的锚只能回归到租金,也就是说如果大家不自住金盛网,把这套房子租出去,我们能获得的租金回报率。
而租金回报率又和两个指标有关:第一个是国债利率,国债利率代表的是一个社会的无风险收益率,任何一项风险资产的收益率都理应高于国债利率,如果低于国债利率,就意味着资产价格被明显地高估。我们目前的租金收益率比30年期国债利率低了40个BP,2019年以来二者利差的平均值是141个BP,这说明我们的房价被明显高估。
第二个指标就是按揭贷款利率,也就是说我们付完了首付之后,每个月还贷的钱应该和我们能够获得的房租是差不多的。我国的房贷利率在3%左右,但一线城市的租金回报率只有1.8%,目前来看还是比较偏低的。而且值得注意的一点是,从2021年到现在,一线城市的房价已经回调了30%~40%,如果租金不变,租金回报率理论上应该上升到2.5%,但实际上租金回报率仅从2021年的1.3%略微上升到了1.8%,这意味着房价在跌,租金也在跌,并且下跌了10%左右。这背后就是整个房地产市场的房屋供应过剩。
过去,投机性群体乐于去长期持有房产等待升值,即使收益率低,他们也觉得没有什么关系。但是现在在认清房价在未来很长一段时间不会大幅上涨的现实之后,开始加入到二手房挂牌和出租的队伍,这就导致房屋市场的供应量增加,导致租金下跌。目前,全国的空置房总面积达到了44亿平方米,相当于6年的新房销售量,而我们的平均空置率也达到了19.9%,远高于一些发达经济体。
所以,无论是从租金回报率和国债利率的视角,亦或是从租金回报率和房贷利率的视角,租金回报率最终都应回到2.5%左右,房地产市场或才会达到一个价量稳态的状态,这也就意味着房地产市场还有30%左右的一个下跌空间。
而瑞银又根据一个库存量消化的模型来预测,一线城市在2026年会下跌10%,2027年再跌5%。之后的事情呢,瑞银就没有说了,但是按照他的逻辑,估计就是进入一个长期的阴跌状态,之后阴跌还要跌掉10%以上。而如果我们去考虑到婴儿潮对应的那一代人离开,房屋空置率或许就会进一步提升,房价从下跌到企稳回升将会经历一个更长的周期。
当然了,这只是瑞银的一家之言,说不定我们的居民收入上来了呢?
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