近期，外资银行瑞银在一篇研报中指出，中国的房价还会下跌两年的时间，理论上我们的下跌空间还有30%左右。这是一个什么概念呢？目前我们的房价较峰值的回撤幅度已经超过了30%金盛网，再跌30%，也就意味着房产超过一半的价值将会跌没了。
多长时间完成这个跌幅呢？根据瑞银的测算，2026年将会跌10%，2027年跌5%，随后如果我们的宏观面没有一个大的变化，房地产市场就会进入一个阴跌的状态，再跌10%以上。这将会影响多少个家庭呢？
我给大家算一笔账：在房地产市场化改革的1998年到2024年这27年的时间里，中国商品房总的销售面积是259.13亿平方米，如果按照单套房屋面积平均100平方米来计算，也就是总共销售了大约2.59亿套房子。而在2016年房价暴涨之后的这8年的时间里，商品房的销售面积是136.42亿平方米，也就是折合1.36亿套，占27年总销售数量的53%。
所以，只是按照目前房价跌回到2016年的这个状态，都意味着超过一半的有房者买房不仅没有赚到一分钱，反而被套牢，甚至亏掉了首付。如果再跌30%，只能说这背后又将会是无数个家庭的财富在一夜之间蒸发。
这个论断，乍听起来是挺吓人的，但是从经济学的角度来看，有其合理之处。从经济学的角度，在房屋失去房价上涨的资本利得功能之后，也就是不能依靠房价上涨获利之后，房屋定价的锚只能回归到租金，也就是说如果大家不自住金盛网，把这套房子租出去，我们能获得的租金回报率。
而租金回报率又和两个指标有关：第一个是国债利率，国债利率代表的是一个社会的无风险收益率，任何一项风险资产的收益率都理应高于国债利率，如果低于国债利率，就意味着资产价格被明显地高估。我们目前的租金收益率比30年期国债利率低了40个BP，2019年以来二者利差的平均值是141个BP，这说明我们的房价被明显高估。
第二个指标就是按揭贷款利率，也就是说我们付完了首付之后，每个月还贷的钱应该和我们能够获得的房租是差不多的。我国的房贷利率在3%左右，但一线城市的租金回报率只有1.8%，目前来看还是比较偏低的。而且值得注意的一点是，从2021年到现在，一线城市的房价已经回调了30%~40%，如果租金不变，租金回报率理论上应该上升到2.5%，但实际上租金回报率仅从2021年的1.3%略微上升到了1.8%，这意味着房价在跌，租金也在跌，并且下跌了10%左右。这背后就是整个房地产市场的房屋供应过剩。
过去，投机性群体乐于去长期持有房产等待升值，即使收益率低，他们也觉得没有什么关系。但是现在在认清房价在未来很长一段时间不会大幅上涨的现实之后，开始加入到二手房挂牌和出租的队伍，这就导致房屋市场的供应量增加，导致租金下跌。目前，全国的空置房总面积达到了44亿平方米，相当于6年的新房销售量，而我们的平均空置率也达到了19.9%，远高于一些发达经济体。
所以，无论是从租金回报率和国债利率的视角，亦或是从租金回报率和房贷利率的视角，租金回报率最终都应回到2.5%左右，房地产市场或才会达到一个价量稳态的状态，这也就意味着房地产市场还有30%左右的一个下跌空间。
而瑞银又根据一个库存量消化的模型来预测，一线城市在2026年会下跌10%，2027年再跌5%。之后的事情呢，瑞银就没有说了，但是按照他的逻辑，估计就是进入一个长期的阴跌状态，之后阴跌还要跌掉10%以上。而如果我们去考虑到婴儿潮对应的那一代人离开，房屋空置率或许就会进一步提升，房价从下跌到企稳回升将会经历一个更长的周期。
当然了，这只是瑞银的一家之言，说不定我们的居民收入上来了呢？
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